Häufige Fragen
Was Erbengemeinschaften wissen müssen.
- Was, wenn ein Miterbe blockiert?
- Ohne Zustimmung aller Miterben kann keine freiwillige Einlieferung stattfinden. In diesem Fall bleibt der Weg über das Amtsgericht: Ein einzelner Miterbe kann die Teilungsversteigerung nach §180 ZVG beantragen. Das Gericht ordnet die Versteigerung dann auch gegen den Willen anderer an. Dieses Verfahren dauert länger und erzielt in der Regel deutlich niedrigere Preise als eine freiwillige Auktion. Es ist deshalb eher Druckmittel als erste Wahl.
- Brauchen wir einen Notar vor der Auktion?
- Nein. Die Einlieferung ist ein privates Auftragsverhältnis und bedarf keiner Beurkundung. Der Notar kommt erst nach dem Zuschlag ins Spiel - er beurkundet den Kaufvertrag zwischen dem Ersteigerer und den Miterben als gemeinsame Verkäufer. DGA bereitet den Notarvertragsentwurf vor.
- Kann das Ergebnis unter unserem Wunschpreis liegen?
- Unter das Auktionslimit fällt kein Zuschlag - das legen Sie gemeinsam fest. Was über dem Limit passiert, entscheidet der Markt. Wenn keine ausreichende Nachfrage besteht, bleibt das Gebot unter dem Limit und es gibt keinen Zuschlag. In diesem Fall entstehen keine Kosten, und Sie können das Vorgehen neu bewerten.
- Was ist mit dem Steuerrecht?
- Der erzielte Zuschlag ist steuerrechtlich der Kaufpreis. Für die Erbschaftsteuer gilt der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls, nicht der Auktionserlös. Der Auktionserlös ist allerdings eine belastbare Grundlage, wenn das Finanzamt nach dem Wert des Nachlassobjekts fragt. Wir empfehlen, steuerrechtliche Fragen vor der Einlieferung mit einem Steuerberater zu klären.
- Was, wenn die Immobilie selbst bewohnt wird?
- Wenn ein Miterbe die Immobilie selbst bewohnt, entstehen praktische Fragen zur Übergabe. DGA klärt diese im Vorfeld - der Räumungstermin wird im Kaufvertrag festgelegt. Wichtig: Das Wohnrecht eines Miterben schränkt die Verkaufsfähigkeit nicht grundsätzlich ein, beeinflusst aber die Bieter-Nachfrage und möglicherweise das erzielbare Limit.
- Müssen wir uns erst auf einen Notar einigen?
- Nein. Den Notar wählt DGA gemeinsam mit Ihnen aus. Wenn die Erbengemeinschaft einen bestimmten Notar bevorzugt, ist das in der Regel möglich. Notarkosten trägt der Käufer.
- Was, wenn die Immobilie im Ausland liegt?
- DGA versteigert ausschließlich Immobilien in Deutschland. Liegt das Objekt im Ausland, empfehlen wir, ein spezialisiertes Auktionshaus im jeweiligen Land zu kontaktieren.
- Kann ein Miterbe selbst mitbieten?
- Grundsätzlich ist das rechtlich möglich, wenn alle anderen Miterben zustimmen. Praktisch ist es eher ungewöhnlich und bedarf einer klaren Absprache. DGA klärt solche Konstellationen im Vorfeld.
- Welche Unterlagen brauchen wir?
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Erbschein oder Erbschaftssteuerbescheid als Nachweis der Erbquoten. DGA führt Sie durch die Unterlagenliste - was fehlt, wird gemeinsam beschafft.
- Was, wenn ein Miterbe minderjaehrig ist?
- Minderjährige Miterben sind durch das Familiengericht vertreten. Der gesetzliche Vertreter (Elternteil oder bestellter Vormund) handelt im Interesse des minderjährigen Erben. Das Familiengericht muss der Veräußerung in der Regel zustimmen. DGA begleitet diesen Prozess - er ist häufiger als man denkt.