Wie finanziere ich eine ersteigerte Immobilie?

Typische Fehler

Drei Fehler, die Bieter teuer kommen.

Haufig gestellte Fragen

Was Bieter zur Finanzierung fragen.

Was passiert, wenn meine Bank nach dem Zuschlag ablehnt?

Das ist das schlimmste Szenario, das Sie durch Vorbereitung ausschließen sollten. Platzt die Finanzierung nach dem Zuschlag, gilt das Kaufrecht trotzdem als verbindlich. Das Objekt kommt auf Ihre Kosten zur Wiederversteigerung. Sollte der neue Zuschlag niedriger ausfallen, haften Sie für die Differenz plus alle entstandenen Mehrkosten. Deshalb ist eine schriftliche Finanzierungsbestaetigung vor der Auktion nicht Komfort, sondern Pflicht.

Darf ich mit mehreren Banken gleichzeitig sprechen?

Ja, und das ist ausdrücklich empfehlenswert. Holen Sie sich vor der Auktion mindestens zwei Finanzierungsbestaedigungen ein - ohne Bindung. Eine Bestätigung ist keine Kreditzusage, sondern eine Rahmenaussage. Sie verpflichtet Sie zu nichts. Nach dem Zuschlag entscheiden Sie sich für das beste Angebot und benennen das konkrete Objekt.

Ist ein Bar-Kauf sinnvoll?

Wenn Eigenkapital vorhanden ist, ja - er beseitigt das grösste Risiko im Auktionsverfahren vollständig. Sie brauchen keine Finanzierungsbestaetigung, keine Bank-Fristen einzuhalten, und der Kaufpreiszufluss ist gesichert. Der Haken: Das gebundene Kapital liefert keine Rendite. Wer den Hebel eines Immobiliendarlehens nutzen möchte, sollte trotzdem ausreichend Liquidität für Sicherheitsleistung und Nebenkosten bereithalten.

Was, wenn mein Gebot meinen genehmigten Kreditrahmen übersteigt?

Dann sollten Sie das Gebot nicht abgeben. Eine Finanzierungsbestaetigung gilt für einen bestimmten Kaufpreisrahmen. Bieten Sie darüber hinaus und erhalten den Zuschlag, ist der vereinbarte Kreditrahmen der Bank nicht mehr massgeblich - die Bank muss das höhere Darlehen nicht genehmigen. Setzen Sie sich vor der Auktion eine klare maximale Gebotsgrenze, die unterhalb Ihres bestätigten Kreditrahmens liegt.

Können auch ausländische Finanzierungen genutzt werden?

Grundsätzlich ja, solange das Darlehen rechtzeitig in Euro auf dem DGA-Konto gutgeschrieben werden kann. Internationale Überweisungswege brauchen Zeit. Klären Sie mit Ihrer Bank explizit, ob der Kaufpreis innerhalb von vier bis sechs Wochen nach Zuschlag vollständig transferiert werden kann.

Welche Unterlagen braucht die Bank für eine Finanzierungsbestaetigung?

In der Regel: aktuelle Einkommensnachweise (letzte drei Gehaltsnachweise oder zwei Jahresabschlüsse bei Selbständigen), Kontoauszüge, Aufstellung vorhandener Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie einen groben Kaufpreisrahmen. Das Exposé des konkreten Objekts ist oft noch nicht nötig - die Bank bestätigt zunächst nur die Bonität und den Finanzierungsrahmen.

Wie läuft die Finanzierung bei einem Denkmalschutz-Objekt ab?

Grundsätzlich wie bei jedem anderen Objekt - die Timeline ist identisch. Der Unterschied liegt in der Jahres-AfA nach §7i EStG, die als steuerlicher Vorteil gegenüber der Bank kommuniziert werden kann. Klären Sie vorab mit Ihrem Steuerberater, ob Sie die Denkmalsanierungskosten tatsächlich geltend machen können - das hängt von Ihrer steuerlichen Situation ab. Manche Banken haben eigene Denkmal-Produkte mit angepassten Konditionen.

Was ist der Unterschied zwischen Finanzierungsbestaetigung und Finanzierungszusage?

Eine Finanzierungsbestaetigung (auch Konditionenanfrage oder Kreditrahmenbestaetigung) bestätigt, dass die Bank bei Bonitätsprüfung grundsätzlich bereit wäre, einen Kredit in bestimmter Höhe zu vergeben. Sie ist nicht rechtlich bindend und nennt noch kein konkretes Objekt. Eine Finanzierungszusage dagegen ist objekt- und betragsgebunden und folgt nach dem Zuschlag, sobald Sie das konkrete Objekt benennen. Für die Auktion genügt die Bestätigung.