Ratgeber · Verkäufer · Problemimmobilie
Das ererbte Haus in einer Kleinstadt, das seit fünf Jahren leersteht. Das Elternhaus im Dorf, das keiner der Erben bewohnen kann und das dringend saniert werden müsste. Das Gewerbeobjekt, das die letzte Nutzung vor einem Jahrzehnt verlassen hat. Solche Immobilien sind nicht unverkäuflich - aber sie verlangen einen anderen Weg als das klassische Maklerinserat. Dieser Ratgeber zeigt fünf realistische Optionen und erklärt, wann welche passt.
Ausgangslage
Ein Haus, das jemand bewohnt, verkauft sich fast von selbst: es ist gepflegt, möbliert, hat Wärme und Licht wenn Interessenten es besichtigen. Ein leerstehendes Objekt erzählt eine andere Geschichte. Feuchtigkeitsschäden zeigen sich unverdeckt. Der Zustand des Heizsystems ist unklar. Makler kennen ihr Kundenpublikum gut genug, um zu wissen: wer auf ImmoScout sucht, sucht meistens ein fertiges Zuhause, kein Projekt.
Das macht Leerstände für den klassischen Maklervertrieb schwierig - aber nicht unmöglich. Es gibt Käufer für diese Objekte. Renovatoren. Investoren. Selbstnutzer mit handwerklichem Geschick. Projektentwickler für grössere Liegenschaften. Das Problem ist nicht die Nachfrage - es ist, diese spezifische Zielgruppe zu erreichen.
Die fünf Optionen
Wann das funktioniert: Wenn das Objekt in einem bewohnbaren oder zumindest sauber darstellbaren Zustand ist, in einer stadtnahen Lage liegt und zur gängigen Zielgruppe der Inserat-Portale passt - also Eigenheimkäufer oder kleinere Investoren.
Was dabei einzukalkulieren ist: Ein guter Makler kostet üblicherweise 3,57 % des Kaufpreises (je nach Bundesland geteilt oder nicht). Er braucht ein vermarktbares Objekt. Viele Makler nehmen schwierige Leerstände nicht ins Programm - nicht weil sie nicht wollen, sondern weil ihre Kundendatenbank dafür keine Resonanz liefert. Wenn Ihr Objekt drei Monate im Inserat stand ohne Besichtigung, ist das ein Signal.
Zeitrahmen: 3 bis 18 Monate, je nach Objekt, Lage und Markt. Bei schwierigen Objekten eher am oberen Ende.
Was das ist: Sie oder ein beauftragter Dienstleister kontaktieren direkt lokale Bauträger, Sanierer oder Immobiliengesellschaften und machen ein Angebot ohne Maklerbrovisioning.
Was dabei gut ist: Kein Makler, kein Inserat. Wenn Sie den richtigen Käufer kennen oder gut vernetzt sind, kann das sehr schnell gehen.
Was dabei schlecht ist: Ohne Wettbewerb kein Marktpreis. Wer direkt an einen professionellen Investor verkauft, verhandelt gegen jemanden, der täglich Immobilien bewertet und genau weiß, wie weit er Sie drücken kann. Ohne Gegendruck entsteht kein fairer Preis. Dieses Verfahren wird im Volksmund manchmal als "Wolf-Kaufpreis" bezeichnet: man wird gerettet - aber man gibt dabei viel ab.
Zeitrahmen: Sehr schnell möglich - sofern der Preis stimmt (was für den Käufer bedeutet: er ist tief).
Was das ist: Mehrere Kaufinteressenten werden gleichzeitig eingeladen, schriftliche Angebote abzugeben. Der Höchstbietende erhält den Zuschlag. Das ist kein reguliertes Auktionsverfahren - sondern eine Form der Verhandlung.
Was dabei gut ist: Mehr Wettbewerb als bei der Einzelverhandlung. Flexibel und ohne formalen Rahmen.
Was dabei fehlt: Das Bieterverfahren ist nicht reguliert. Es gibt keine Pflicht, den Zuschlag an den Höchstbietenden zu erteilen. Es gibt keine öffentliche Transparenz. Für Erbengemeinschaften mit mehreren Beteiligten fehlt die rechtliche Belastbarkeit eines dokumentierten Zuschlagsprotokolls. Und die Reichweite hängt davon ab, wen der Vermittler persönlich kennt.
Zeitrahmen: 4 bis 12 Wochen.
Was das ist: Das Objekt wird öffentlich im Auktionskatalog ausgeschrieben, ein Mindestpreis (Limit) festgelegt, und am Auktionstag unter Aufsicht eines öffentlich bestellten und vereidigten Auktionators zum Höchstgebot zugeschlagen. Das Verfahren ist durch §34b GewO reguliert und gerichtlich belastbar.
Warum das bei schwierigen Objekten besonders gut funktioniert: Das Bieter-Publikum einer spezialisierten Auktion ist ein anderes als das eines Inserat-Portals. Sanierer, Investoren, Denkmalschutz-Käufer, Kleinbauträger - sie alle sind registrierte Bieter, weil sie genau nach solchen Objekten suchen. Sie kommen nicht zufällig durch ein Suchportal, sondern durch den Katalog, der an 55.000 Adressen geht.
Was kein Makler leisten kann: Diese Reichweite in einer spezialisierten Zielgruppe. Kein einzelner Makler hat 200.000 registrierte Bieter, von denen ein nennenswerter Teil aktiv nach Problemimmobilien sucht.
Zeitrahmen: 6 bis 8 Wochen von Einlieferung bis Zuschlag.
Wann das sinnvoll ist: Wenn das Gebäude so sanierungsbedürftig ist, dass ein Abriss wirtschaftlich der einzige Weg ist, und das Grundstück in einer Lage liegt, die Neubau erlaubt. In diesem Fall ist das Gebäude kein Werttreiber mehr - das Grundstück ist es.
Was dabei einzukalkulieren ist: Abrisskosten liegen je nach Grösse bei 30.000 bis 150.000 Euro oder mehr. Wenn Sie das Grundstück mit Abrissverpflichtung übergeben, zieht der Käufer diese Kosten vom Angebot ab. Wenn Sie selbst abreissen und nur das Grundstück verkaufen, müssen Sie diese Kosten vorstrecken - dann gehört Ihnen ein vermarktbares Baugrundstück. Grundstücke sind die häufigste Auktionskategorie der DGA: rund 60 % aller Lose sind Grundstücke oder Bauland.
Zeitrahmen: Variabel. Abriss selbst dauert je nach Grösse 4 bis 16 Wochen. Verkauf danach dann wie Option 1 oder 4.
Leerstände brauchen keine Schönheitskur. Sie brauchen das richtige Publikum.
Warum Auktion hier besser ist
Typisches Fallbeispiel
Fall S-TANG-01
Leerstand - Kleinstadtlage
Wohnhaus Tangermünde.
Kleinstadtlage Sachsen-Anhalt.
Kein Makler sah Chancen.
Vor der Einlieferung
Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Flurkarte, Baujahr und Baupläne soweit vorhanden, letzte Energieausweis oder Hinweis auf dessen Fehlen, bekannte Mängel. Je vollständiger die Unterlagen, desto sicherer das Bieterpublikum - und desto höher der Zuschlag.
Die DGA gibt eine unverbindliche Einschätzung des realistischen Limits. Das hilft Ihnen, Erwartungen zu kalibrieren. Für Erbengemeinschaften ist das oft der erste gemeinsame Referenzpunkt in der Diskussion über den Minimalpreis.
Das Limit schützt Sie - aber ein zu hohes Limit verhindert den Zuschlag. Wenn das Limit über dem liegt, was Bieter bereit sind zu zahlen, bleibt das Objekt ohne Ergebnis in Ihrem Eigentum. Ihr Auktionator empfiehlt ein Limit auf Basis seiner Markterfahrung. Die Entscheidung treffen Sie.
Keine Schönheitskur nötig - aber ehrliche Dokumentation. Feuchtigkeitsschäden fotografieren, nicht verstecken. Bieter beim DGA-Verfahren besichtigen die Objekte vor der Auktion. Wer weiß, was er kauft, bietet sicherer und oft höher.
Häufige Fragen
Rechtlicher Hinweis
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung. Er ersetzt keine anwaltliche Beratung, keine steuerliche Beratung und kein rechtsgültiges Sachverständigengutachten.
Alle Kostenangaben sind Richtwerte. Steuerliche Fragen - insbesondere zur Spekulationssteuer und zur Denkmal-AfA - sind von Ihrer individuellen Situation abhängig und müssen mit einem Steuerberater geklärt werden.
Die Deutsche Grundstücksauktionen AG ist gewerblicher Versteigerer gemäss §34b GewO und übt keine Rechts- oder Steuerberatung aus.
Ihr nächster Schritt
Die Bewertungsanfrage ist kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, ob Ihr Objekt für eine Auktion geeignet ist, welches Limit realistisch ist und wann der nächste Auktionstermin in Ihrer Region stattfindet.