Ratgeber - Bieter
Was kostet es, eine Immobilie zu ersteigern? Eine vollständige Aufstellung.
Wer bei einer Immobilienauktion mitbietet, denkt zuerst an den Zuschlagspreis. Das ist verständlich - aber unvollständig. Der Hammer bestimmt den Kaufpreis. Was darüber hinaus anfällt, ist in vielen Fällen nicht bekannt. Dieser Ratgeber legt alles offen: sechs Kostenpositionen, eine vollständige Bundesland-Tabelle zur Grunderwerbsteuer, ein Schritt-für-Schritt-Rechenbeispiel und die häufigsten Kostenfallen.
Die häufigste Annahme - und warum sie falsch ist
"Der Zuschlagspreis ist der Gesamtpreis."
Diese Annahme ist einer der häufigsten Planungsfehler bei Erstbietern. Der Zuschlagspreis ist der Kaufpreis - also das, was der Hammer festlegt. Aber er ist nicht das, was Sie tatsächlich bezahlen. Hinzu kommen Aufgeld, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Bei einem Zuschlag von 200.000 Euro können das 29.000 Euro zusätzliche Kosten sein - also rund 14,5 Prozent Aufschlag.
Wer diese Positionen nicht in seine Finanzierungsplanung einrechnet, bietet zu hoch. Das Risiko: Der Zuschlag wird erteilt, die Bank finanziert nur den Kaufpreis, die Nebenkosten fehlen im Budget. Das ist kein theoretisches Szenario - es kommt vor, und es hat Konsequenzen. Bei Nichtzahlung haftet der Bieter für die Kosten einer Wiederversteigerung.
Daher die wichtigste Faustregel: Planen Sie mit 115 Prozent des Zuschlags als Untergrenze. Für Objekte in Hochsteuer-Bundesländern wie Brandenburg oder NRW eher mit 120 Prozent.
Was Sie wirklich zahlen
Sechs Positionen. Keine Überraschungen danach.
- Position 01
Zuschlagspreis
Der Zuschlagspreis ist der eigentliche Kaufpreis. Er entsteht durch den öffentlichen Bieterwettbewerb: Das letzte Gebot vor dem Hammerschlag ist der Preis. Weder Verkäufer noch Auktionshaus legen ihn fest - das tut der Markt. Auf diesen Betrag berechnen sich alle weiteren Kostenpositionen.
Wichtig: Mit dem Hammerschlag ist der Kaufvertrag geschlossen. Es gibt kein Widerrufsrecht, keine Bedenkzeit, keine Nachverhandlung. Der Zuschlag ist bindend.
- Position 02
Aufgeld - 7,14 % inkl. MwSt.
Das Aufgeld ist die Vergütung des Auktionshauses. Bei der Deutschen Grundstücksauktionen AG beträgt es regulär 7,14 Prozent des Zuschlagspreises, inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Der Nettosatz liegt damit bei 6 Prozent.
Das Aufgeld fällt zusätzlich zum Zuschlagspreis an - es ist kein Teil des Kaufpreises, sondern eine separate Vergütungspflicht gegenüber dem Auktionshaus. Es ist in den Auktionsbedingungen verbindlich festgelegt und nicht verhandelbar.
Hinweis: Das Aufgeld kann je nach Auktionator und Auktion variieren. Massgeblich sind stets die Auktionsbedingungen des jeweiligen Termins. Prüfen Sie diese vor jedem Gebot.
- Position 03
Sicherheitsleistung - 10 % des Zuschlags
Vor der Teilnahme an einer Auktion ist eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent des erwarteten Zuschlagspreises zu hinterlegen. Wer im Saal bietet, zahlt bar oder per zuvor genehmigtem Verrechnungsscheck. Wer online bietet, zahlt die Sicherheitsleistung vorab per Banküberweisung.
Die Sicherheitsleistung ist kein zusätzlicher Kostenpunkt. Sie wird vollständig auf den Kaufpreis angerechnet. Was Sie im Saal hinterlegen, reduziert die spätere Restzahlung um denselben Betrag. Sie zahlen also letztlich nicht mehr - nur den Zeitpunkt der Zahlung versetzt.
Praktischer Hinweis: Planen Sie die Liquidität für die Sicherheitsleistung vor dem Auktionstag ein. Ohne hinterlegte Sicherheitsleistung ist die Bieterzulassung nicht möglich.
- Position 04
Grunderwerbsteuer - 3,5 bis 6,5 %
Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer und damit eine der variabelsten Positionen in Ihrer Kalkulation. Sie berechnet sich auf den Kaufpreis (also den Zuschlagspreis) und wird vom Finanzamt des jeweiligen Bundeslandes erhoben - unabhängig von der DGA oder dem Auktionshaus.
Der Steuersatz hängt davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt - nicht davon, wo Sie als Käufer wohnen. Bei einem Berliner Objekt zahlen Sie 6,0 Prozent, bei einem bayerischen Objekt 3,5 Prozent. Das macht bei einem Zuschlag von 200.000 Euro einen Unterschied von 5.000 Euro allein bei dieser Position.
Die Grunderwerbsteuer ist nach Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Erst wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt, kann das Grundbuch umgeschrieben werden.
Stand: 2026
- Position 05
Notarkosten - ca. 0,8 bis 1,5 %
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und begleitet die Abwicklung bis zur Eigentumsumschreibung. Die Kosten sind bundesgesetzlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt - sie sind nicht verhandelbar und hängen nicht vom Auktionshaus ab.
Die genaue Höhe ergibt sich aus dem GNotKG-Gebührenverzeichnis anhand des Kaufpreises. Als Orientierungswert gilt: Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro belaufen sich die Notarkosten auf rund 1.500 bis 2.500 Euro. Bei höheren Kaufpreisen sinkt der prozentuale Anteil leicht - die Gebührenstruktur ist degressiv.
- Position 06
Grundbuchkosten - ca. 0,3 bis 0,5 %
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist mit einer gesonderten Gebühr verbunden. Diese ist ebenfalls gesetzlich geregelt und häufig Teil der Gesamtrechnung des Notars. In der Praxis werden Notarkosten und Grundbuchkosten oft gemeinsam ausgewiesen und von manchem Notar in einer Rechnung zusammengefasst.
Der Ansatz von rund 0,3 bis 0,5 Prozent gilt als realistische Näherung. Der Gesamtposten "Notar und Grundbuch" liegt bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro typischerweise zwischen 2.500 und 4.000 Euro.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Je nach Lage des Objekts: 3,5 % bis 6,5 %.
Massgeblich ist der Steuersatz des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt - nicht der Wohnsitz des Käufers. Steuersätze können durch Landesgesetzgebung geändert werden. Stand: 2026.
Der Gesamtfaktor
Typischerweise 113 bis 120 Prozent des Zuschlags.
Wenn Sie alle Positionen summieren - Zuschlag, Aufgeld, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch - ergibt sich ein Gesamtbetrag, der typischerweise 113 bis 120 Prozent des Zuschlagspreises beträgt.
Der genaue Wert hängt vor allem vom Bundesland ab. In Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer kommen Sie auf etwa 113 bis 114 Prozent. In Brandenburg oder NRW mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer liegen Sie eher bei 118 bis 120 Prozent. Das Aufgeld ist dabei mit 7,14 Prozent konstant - es ist die einzige von der DGA festgelegte Position.
Für Ihre Finanzierungsplanung bedeutet das: Wenn Ihre Bank einen Beleihungsauslauf von 80 Prozent des Kaufpreises finanziert, deckt der Kredit nicht automatisch alle Nebenkosten. Diese müssen aus Eigenkapital bestritten werden. Besprechen Sie das mit Ihrer Bank vor dem Auktionstag.
Wer vor der Auktion weiß, was auf ihn zukommt, bietet sicher. Wer erst nach dem Hammer rechnet, bietet zu hoch.
Rechenbeispiel Schritt für Schritt
Ein Objekt - 200.000 Euro Zuschlag. Was kostet das wirklich?
Szenario
Wohnimmobilie in Berlin, Zuschlag 200.000 Euro. Grunderwerbsteuer Berlin: 6,0 %.
- Zuschlagspreis (Kaufpreis)
- 200.000 €
- Aufgeld 7,14 % inkl. MwSt.
- 14.280 €
- Grunderwerbsteuer Berlin 6,0 %
- 12.000 €
- Notar + Grundbuch ca. 1,5 %
- 3.000 €
- Gesamtaufwand
- ca. 229.280 €
Aufschlag auf Zuschlag: +14,6 % Davon: 10 % Sicherheitsleistung direkt im Saal (wird angerechnet, kein Extraposten)
Notar- und Grundbuchkosten sind Nährungswerte. Der exakte Betrag ergibt sich aus dem GNotKG-Gebührenverzeichnis und kann je nach Fallgestaltung leicht abweichen.
Zusätzliche Positionen je nach Objekt
Was noch anfallen kann - aber nicht muss.
Viele Objekte, die über Auktionen verwertet werden, haben Sanierungsbedarf. Das ist häufig der Grund, warum sie in der Auktion statt im Maklermarkt landen - Investoren und Sanierer suchen genau solche Objekte. Kalkulieren Sie Sanierungskosten separat und auf Basis einer eigenen Besichtigung. Fotos im Exposé ersetzen keinen Augenschein.
Wenn Sie ein vermietetes Objekt ersteigern, gilt: "Kauf bricht nicht Miete." Sie treten in den bestehenden Mietvertrag ein. Wenn Sie Eigenbedarf geltend machen oder das Objekt leerstehend übernehmen wollen, kann eine Abfindungsvereinbarung mit dem Mieter nötig sein. Das ist ein individueller Verhandlungsprozess und kein fixer Kostensatz.
Der Energieausweis muss beim Verkauf vorliegen. Bei Auktionsobjekten ist er häufig im Exposé vorhanden. Falls nicht: Die Kosten für einen Energieausweis liegen je nach Typ (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) zwischen 100 und 500 Euro. Kein wesentlicher Posten, aber vergewissern Sie sich vorab.
Bei Erbbaurechts-Objekten kann der Erbbaurechtsgeber eine Wohnbürgschaft verlangen. Das ist nicht die Regel, aber in bestimmten Konstellationen - etwa bei kommunalen Erbbaurechtsgebern - möglich. Die Auktionsbedingungen und das Exposé geben hier Auskunft.
Die häufigsten Fehler
Drei Kostenfallen, die sich vermeiden lassen.
- Falle 01
Kalkulation nur mit dem Zuschlagspreis
Das Auktionsgebot entspricht dem gewünschten Zuschlagspreis - nicht dem Gesamtaufwand. Wer nur bis zu seiner Budgetobergrenze bietet, ohne Nebenkosten eingerechnet zu haben, überschreitet sein echtes Budget automatisch. Die Korrektur: Setzen Sie Ihr Maximalgebot so, dass Gesamtaufwand inklusive Nebenkosten im Budget liegt, nicht nur der Zuschlag selbst.
- Falle 02
Grunderwerbsteuer nach Wunsch-Bundesland schätzen
Wer in Bayern lebt und ein Objekt in Brandenburg ersteigert, zahlt 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer - nicht 3,5 Prozent. Massgeblich ist die Lage des Grundstücks, nicht der Wohnsitz des Käufers. In der Praxis passiert dieser Fehler besonders bei bundesweiten Bietern, die Objekte außerhalb ihres Heimatbundeslandes ersteigern. Prüfen Sie die Tabelle sorgfältig.
- Falle 03
Fehlende Liquidität für die Sicherheitsleistung
Die Sicherheitsleistung von 10 Prozent ist sofort am Auktionstag fällig. Wer nur eine Finanzierungszusage der Bank hat, aber keine Liquidität für die Sicherheitsleistung, kann nicht bieten. Die Bank überweist in der Regel erst nach Beurkundung - das hilft am Auktionstag nicht. Stellen Sie sicher, dass 10 Prozent des erwarteten Gebots als Bar- oder Scheckbetrag vorhanden sind.
Ehrliche Einschätzung
Wann der Auktionskauf trotz Nebenkosten attraktiv ist.
Die Nebenkosten beim Auktionskauf sind nicht niedriger als beim konventionellen Kauf - Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch fallen bei jedem Immobilienerwerb an. Was die Auktion bietet, ist etwas anderes: einen transparenten Preisentstehungsprozess in einem öffentlichen Bieterwettbewerb.
Der Zuschlagspreis entsteht durch Wettbewerb - nicht durch Verhandlung oder Gutachter-Einschätzung. Das bedeutet: Wenn für ein Objekt wenig Nachfrage besteht, kann der Zuschlagspreis deutlich unter einem vergleichbaren Maklerpreis liegen. In solchen Fällen gleicht der günstigere Kaufpreis die Nebenkosten mehrfach aus.
Gleichzeitig gibt es keine Garantie, günstiger zu kaufen. Wenn viele Bieter ein Objekt wollen, steigt der Preis - das ist das Wesen der Auktion. Die Auktion schützt nicht vor hohen Preisen, sie schafft Transparenz über den tatsächlichen Marktwert.
Für Investoren und Kapitalanleger bietet die Auktion noch einen weiteren Vorteil: Zeitdruck und Transaktionssicherheit. Mit dem Hammer ist der Vertrag geschlossen. Keine monatelangen Verhandlungen, keine Rücktritte nach Finanzierungszusage, keine diskrete Bieterkonkurrenz im Hintergrund.
Häufige Fragen
Was Bieter vor dem ersten Gebot wissen wollen.
- Warum zahlt der Käufer Aufgeld statt einer Makler-Courtage?
- Bei einer freiwilligen Immobilienauktion nach §34b Gewerbeordnung übernimmt das Auktionshaus Vermarktung, Exposé, Katalog und Auktionsdurchführung. Der Verkäufer zahlt keine Provision. Stattdessen trägt der Käufer das Aufgeld - die Vergütung des Auktionshauses. Makler-Courtage und Aufgeld sind wirtschaftlich vergleichbar, entstehen aber auf unterschiedlichen Seiten des Vertrags.
- Ist das Aufgeld umsatzsteuerpflichtig?
- Ja. Das Aufgeld von 7,14 % enthält bereits 19 % Mehrwertsteuer. Der Nettobetrag liegt bei 6 %. Für gewerbliche Käufer, die zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, mindert sich die effektive Belastung entsprechend.
- Kann das Aufgeld verhandelt werden?
- Nein. Das Aufgeld ist in den Auktionsbedingungen verbindlich festgelegt und gilt für alle Bieter gleich. Es handelt sich um einen einheitlichen Satz - keine Ausnahmen, keine Staffelungen nach Kaufpreis. Das schützt die Transparenz des Verfahrens.
- Sind Notar- und Grundbuchkosten verhandelbar?
- Nein. Notarkosten sind gesetzlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Es gibt keine Möglichkeit, mit dem Notar über den Satz zu verhandeln. Grundbuchgebühren unterliegen derselben gesetzlichen Regulierung. Beide Positionen sind bundeseinheitlich und nicht verhandelbar.
- Wird die Sicherheitsleistung auf den Kaufpreis angerechnet?
- Ja. Die Sicherheitsleistung von 10 % ist kein zusätzlicher Kostenpunkt, sondern eine zeitlich vorgezogene Teilzahlung des Kaufpreises. Sie wird bei der Abrechnung vollständig angerechnet. Die restlichen 90 % des Zuschlagspreises sind innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist - typischerweise 4 bis 6 Wochen - zu bezahlen.
- Was passiert mit der Sicherheitsleistung, wenn kein Zuschlag erfolgt?
- Wenn Sie ein Gebot abgeben, aber der Zuschlag an einen anderen Bieter geht, erhalten Sie Ihre Sicherheitsleistung vollständig zurück. Wer gar keinen Zuschlag erhält, zahlt nichts. Die Sicherheitsleistung wird nur einbehalten, wenn Ihnen der Zuschlag erteilt wird und Sie anschließend nicht zahlen - das wäre ein Vertragsbruch.
- Wie hoch ist der Gesamtkostenfaktor typischerweise?
- Je nach Bundesland und Objektgröße liegt der Gesamtbetrag typischerweise bei 113 % bis 120 % des Zuschlagspreises. Der exakte Wert hängt vor allem von der landesabhängigen Grunderwerbsteuer ab: In Bayern (3,5 %) ist der Aufschlag geringer als in Brandenburg oder NRW (jeweils 6,5 %). Notar- und Grundbuchkosten sind degressiv - bei höheren Kaufpreisen sinkt ihr prozentualer Anteil leicht.
- Welche Kosten fallen an, wenn ich nichts ersteigere?
- Keine. Wer sich registriert, an einer Auktion teilnimmt und kein Gebot macht oder überboten wird, zahlt nichts. Die Teilnahme ist kostenfrei. Kosten entstehen ausschließlich mit dem Zuschlag.
Diese Aufstellung ist eine Orientierungshilfe auf Basis der zum Redaktionszeitpunkt geltenden Sätze und Gebührenordnungen. Grunderwerbsteuersätze können sich durch Landesgesetzgebung ändern. Notar- und Grundbuchkosten variieren je nach Kaufpreis und Fallgestaltung und sind nach GNotKG zu berechnen. Für verbindliche Auskunft zu steuerlichen und notariellen Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater und Notar.
Ihr nächster Schritt
Kosten im Detail. Jetzt als Bieter registrieren.
Die Übersichts-Seite mit allen Kostenpositionen als kompakte Tabelle und drei Rechenbeispielen finden Sie unter Bieter-Kosten. Für die Teilnahme an der nächsten Auktion: Bieter-Registrierung.
Redaktion
Deutsche Grundstücksauktionen AG
Stand: 18. April 2026