Denkmalgeschütztes Haus verkaufen: Was es wert ist - und für wen.

Deutschland kennt keinen einheitlichen Denkmalschutz. Jedes der 16 Bundesländer hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz mit teils erheblich unterschiedlichen Regelungen: Was im einen Bundesland als Kulturdenkmal gilt, kann im anderen anders eingestuft sein. Die Eintragung in die Denkmalliste erfolgt durch die zuständige Denkmalbehörde - in der Regel beim Landkreis oder der kreisfreien Stadt.

Ein Denkmal kann ein Einzelgebäude sein, ein Ensemble (etwa eine geschlossene Häuserzeile) oder nur ein Teil eines Gebäudes (Fassade, Treppenhaus). Die genaue Einstufung bestimmt, welche Bauteile den Auflagen unterliegen und welche Veränderungen genehmigungspflichtig sind.

Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Vor jedem Verkauf sollten Sie den aktuellen Denkmaleintrag beim zuständigen Amt überprüfen und alle bestehenden Auflagen und Behördenkorrespondenz zusammenstellen. Käufer haben ein Recht auf vollständige Information über die Denkmalsituation.

§7i des Einkommensteuergesetzes gewährt Eigentümern von Baudenmälern eine erhöhte Absetzung für Abnutzung auf Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Objekts als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Im Klartext: Wer ein Denkmal kauft und saniert, kann einen Großteil der Sanierungskosten steuerlich geltend machen - deutlich schneller als bei normalen Immobilien.

Die Abschreibungsregel ist konkret: 9 Prozent der anerkannten Sanierungsaufwendungen pro Jahr über acht Jahre, danach 7 Prozent pro Jahr über vier weitere Jahre - damit werden 100 Prozent der Kosten über zwölf Jahre steuerlich wirksam. Zum Vergleich: Bei normalen Altbauten beträgt die lineare AfA lediglich 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre.

Die entscheidende Voraussetzung: Die Sanierungsmaßnahmen müssen vorab mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt sein, und die Behörde muss eine Bescheinigung ausstellen, dass die Aufwendungen für das Denkmal erforderlich waren. Ohne diese Bescheinigung keine AfA. Käufer, die eine Denkmalimmobilie zur Sanierung erwerben, werden daher immer fragen, ob eine solche Bescheinigung bereits vorliegt oder wie gut die Erfolgsaussichten auf Bescheinigung einzuschätzen sind.

Der Auktionskatalog der DGA AG wird mit einer Auflage von 55.000 gedruckten Exemplaren an vorqualifizierte Interessenten versandt - darunter ein erheblicher Anteil an institutionellen Kapitalanlegern, spezialisierten Denkmal-Investoren und Vermögensverwaltungen, die gezielt nach steueroptimierten Immobilien suchen. Diese Bieterklientel ist nirgendwo sonst auf dem Immobilienmarkt in dieser Konzentration erreichbar.

Denkmalimmobilien profitieren im Bieterverfahren von einem Phänomen, das in der regulären Vermarktung selten vorkommt: Wettbewerb zwischen zwei verschiedenen Käufertypen. Wenn ein Selbstnutzer und ein AfA-Investor um dasselbe Objekt bieten, wird der Preis durch die unterschiedlichen Bewertungslogiken nach oben getrieben. Der Selbstnutzer bietet emotional, der Anleger kalkuliert die AfA-Rendite.

Denkmal-Spezialisten sammeln gezielt Objekte mit AfA-Potenzial - und sie kennen die DGA-Auktionen als reguläre Bezugsquelle. Das gibt Ihnen als Verkäufer einen strukturellen Vorteil gegenüber der Vermarktung über allgemeine Immobilienportale, auf denen Denkmalimmobilien in der Maße untergehen.